SEO für Immobilienmakler: gefunden werden, wenn jemand verkaufen will
Käufer und Mieter suchen auf willhaben und ImmoScout24, dort gewinnst du gegen die Portale nicht. Eigentümer suchen anders: „Immobilienmakler Schwaz“, „Haus verkaufen Innsbruck“, „was ist meine Wohnung wert“. Bei diesen Suchen zeigt Google zuerst die Karte mit drei Büros und erst darunter die Websites. SEO für Immobilienmakler heißt deshalb zuerst: auf dieser Karte stehen. Danach eine Seite je Ort und Anlass, mit echtem Wissen über den Ort statt getauschtem Ortsnamen. Ich bin keine Agentur mit Team, sondern eine Person mit festen Paketen.
Teil der Leistungen unter SEO und GEO. Für Makler und Immobilienbüros in ganz Österreich per Video und Telefon, im Bezirk Schwaz auch vor Ort. Rankings garantiert niemand, auch ich nicht. Die Website selbst baue ich unter Website für Immobilienmakler.
- $seo-check makler-beispiel.at
- !Titel „Home“: weder Ort noch „Immobilien“
- !Keine Seite für Eigentümer, nur Objekte
- !Google-Unternehmensprofil mit alter Adresse
- !Objektseiten ohne Energieausweis-Kennwerte
- ✓Telefonnummer antippbar
- →Zehn Maßnahmen, das Profil zuerst
Wie Eigentümer einen Makler suchen
Fast nie nach dem Namen, außer sie kennen dich schon. Bei einem Makler entscheidet die Karte, ob ein Eigentümer dich findet; die Website entscheidet, ob er anruft oder zum nächsten Büro wischt. Vier Arten von Suchen kommen immer wieder vor.
Makler und Ort
„Immobilienmakler Kufstein“, „Makler Zillertal“. Google zeigt drei Einträge aus den Unternehmensprofilen mit Bewertungen, Öffnungszeiten und Anruf-Knopf. Wer dort nicht steht, existiert für diese Suche kaum, egal wie gut die Website ist.
Der Anlass
„Haus verkaufen Schwaz“, „Wohnung vermieten Innsbruck Makler“, „Grundstück verkaufen Tirol“. Dafür braucht es je eine Seite, die den Ablauf beschreibt: Bewertung, Unterlagen, Energieausweis, Besichtigungen, Vertrag, Dauer. Eine Seite „Leistungen“ mit fünf Stichworten rankt für keine davon.
Die Wertfrage
„Was ist meine Wohnung wert“, „Immobilienbewertung Innsbruck“. Die Frage kommt vor der Maklerfrage. Eine Seite, die sachlich erklärt, wovon der Preis abhängt und wie eine Bewertung bei dir abläuft, holt Eigentümer früher ab als jede Anzeige. Keine automatische Bewertung nötig; ein kurzes Formular reicht.
Zunehmend eine KI
„Welcher Makler in Schwaz verkauft Einfamilienhäuser?“ an ChatGPT oder in der KI-Übersicht von Google. Die Antwort nennt Büros, deren Angaben eindeutig und maschinenlesbar sind. Was das heißt, steht unten.
Gegen die Portale, oder neben ihnen?
Neben ihnen. Für Objektsuchen wie „Wohnung kaufen Innsbruck“ stehen willhaben, ImmoScout24 und die großen Portale oben, und das bleibt so. Die eigene Website gewinnt die andere Hälfte des Geschäfts: den Eigentümer, der einen Makler sucht, bevor es ein Objekt gibt.
Was auf der Website rankt
Seiten für Eigentümer: Verkaufen, Vermieten, Bewerten, je Ort oder Region. Dazu das Büro, die Menschen, die Provision und der Ablauf in klaren Sätzen. Das sind Suchen, die kein Portal für dich gewinnt, weil dort nur Objekte stehen.
Was nicht rankt
Objektlisten aus der Maklersoftware. Sie stehen zeitgleich auf den Portalen mit mehr Autorität, oft wortgleich, und verschwinden nach dem Verkauf. Google lernt daraus wenig über dein Büro. Objekte gehören auf die Website, aber nicht als SEO-Hoffnung.
Was dir die Portale nicht verraten
Wer über ein Portal anfragt, ist Kunde des Portals, bis er bei dir unterschreibt. Wer über deine Website anfragt, kennt dich schon. Die Search Console zeigt dir, mit welchen Suchen Eigentümer bei dir landen, und das ist die Liste der Seiten, die du als Nächstes brauchst.
Was Berufsrecht und EAVG für SEO bedeuten
Immobilientreuhänder sind ein reglementiertes Gewerbe (§ 94 Z 35 GewO), und für Anzeigen gilt das Energieausweis-Vorlage-Gesetz. Beides ist kein Hindernis für das Gefundenwerden, aber es legt fest, was auf Seiten stehen muss, die ranken sollen.
Kennwerte in jeder Anzeige
Nach § 3 EAVG 2012 gehören die Kennwerte aus dem Energieausweis in jede Anzeige eines Objekts, auch in elektronischen Medien, also auch auf deiner Website und in Google-Beiträgen. Nach § 9 drohen bis zu 1.450 € Strafe; ein Makler ist entschuldigt, wenn er den Auftraggeber aufgeklärt und vergeblich nach den Werten gefragt hat. Für SEO heißt das: Objektseiten brauchen ein festes Feld dafür, keinen Fließtext, in dem es vergessen wird.
Provision klar benennen
Seit Juli 2023 gilt bei Wohnungsmieten das Erstauftraggeberprinzip (§ 17a MaklerG): Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Eigentümer und Mieter suchen genau danach. Eine Seite, die sachlich erklärt, wer bei Miete und Kauf was zahlt, beantwortet eine der häufigsten Fragen und rankt dafür. Höchstsätze stehen in der Immobilienmaklerverordnung; die Seite nennt deine Sätze, nicht Superlative.
Impressum als Vertrauenssignal
Gewerbe, Gewerbebehörde, Kammer und Gewerbeordnung gehören nach § 5 ECG ins Impressum eines reglementierten Gewerbes. Google liest das Impressum als Teil der Frage, wer hinter der Seite steht; Eigentümer lesen es, bevor sie einen Fremden ins Haus lassen. Was hinein muss, erstellt der Impressum-Generator für Österreich.
Das ist eine Einordnung mit Quellen am Ende der Seite, keine Rechtsberatung. Was auf die Objektseiten und ins Impressum einer Makler-Website gehört, steht unter Impressum und Pflichtangaben für Makler; bei Grenzfällen fragst du Kammer oder Rechtsanwalt, nicht mich.
Wenn Eigentümer ChatGPT fragen
KI-Antworten nennen Büros, deren Angaben eindeutig und maschinenlesbar sind: Name, Ort, Einzugsgebiet, Leistungen und Öffnungszeiten als strukturierte Daten, dazu eine Seite, auf der diese Fakten in ganzen Sätzen stehen, und eine robots.txt, die KI-Crawler lesen lässt, was sie lesen sollen. Wie viele Eigentümer so suchen, kann ich für Makler nicht beziffern. Messen kann ich, ob die Antwort dich nennt.
Was ich gemessen habe
An 107 Tiroler Websites habe ich am 13.10.2026 geprüft, ob robots.txt, llms.txt und strukturierte Daten KI-Systemen überhaupt etwas zu lesen geben. Die Zahlen stehen in GEO-Optimierung für kleine Betriebe. Makler-Websites habe ich noch nicht eigens gemessen; was dort steht, gilt für sie genauso.
Das Paket dazu
KI-Sichtbarkeit für 490 €: 20 Fragen deiner Eigentümer in ChatGPT, Perplexity, Gemini und den KI-Übersichten gestellt, strukturierte Daten zu Büro, Leistungen und Einzugsgebiet, eine Faktenseite, zweite Messung nach sechs Wochen. Eine Nennung garantieren kann niemand; messen schon.
Dieselben Regeln
Die Faktenseite nennt Orte, Objektarten, Leistungen, Provision und Sprachen. Sie bewertet nicht und verspricht nichts. Energieausweis-Kennwerte gehören auf eine Objektseite, die eine KI liest, genauso wie auf eine, die ein Mensch liest.
Wie ich bei einem Immobilienbüro vorgehe
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Profil und Verzeichnisse
Google-Unternehmensprofil mit „Immobilienmakler“ als Kategorie, Einzugsgebiet, Öffnungszeiten, Telefon, Weg zur Bewertungsanfrage, Fotos vom Büro statt Stockbildern. Ein Profil, das jemand anderer angelegt hat, wird übernommen, nicht verdoppelt. Dazu zehn Verzeichnisse mit Zeichen für Zeichen denselben Angaben und die Auszeichnung der Website als
RealEstateAgent. - Gespräch über Orte und Anlässe In 45 Minuten per Video: In welchen Orten willst du Aufträge, welche Objektarten, mit welchen Fragen rufen Eigentümer an. Daraus wird die Liste der Seiten, die fehlen, und die Liste der 30 Suchbegriffe.
- Seiten je Ort und Anlass Eine Seite im Monat, neu oder überarbeitet: „Haus verkaufen in Schwaz“ mit dem, was du über Schwaz weißt, nicht die Seite von Jenbach mit getauschtem Namen. Titel mit Ort und Leistung, Beschreibung, eine Hauptüberschrift, von dir freigegeben, bevor sie online geht.
- Messen Rankings für bis zu 30 Suchbegriffe, Search Console mit Warnung bei Einbrüchen, Kurzbericht jeden Monat. Was die laufende Betreuung genau macht, steht unter Monatliche SEO-Betreuung.
Pakete und Preise
Dieselben Festpreise wie für alle Betriebe, im Detail unter SEO-Pakete. Für ein Büro mit Eigentümern aus der Region fange ich fast immer mit dem lokalen Paket an.
Lokal gefunden werden Für Makler
490 €einmalig
Umgesetzt in 2–3 Wochen
- Google-Unternehmensprofil vollständig eingerichtet und optimiert
- Einträge in zehn Verzeichnissen, einheitlich: Herold, WKO Firmen A–Z, Bing, Apple und weitere
- LocalBusiness-Auszeichnung für die Website
- Zwei Seiten für Ort und Leistung überarbeitet
- Bewertungen: Vorlage und QR-Karte für deine Kunden
SEO-Check, 390 €
Technik, Indexierung, die 20 wichtigsten Seiten, Search Console und drei Büros, die bei deinen Suchen vor dir stehen, dazu zehn Maßnahmen nach Wirkung und 45 Minuten Besprechung. Ergebnis in fünf Werktagen. Was im Audit geprüft wird
Danach: SEO laufend, 190 € im Monat
Bis zu drei Stunden Umsetzung im Monat, eine Seite pro Monat neu oder überarbeitet, Ranking-Tracking für bis zu 30 Suchbegriffe und ein Kurzbericht. Monatlich kündbar. Was jeden Monat passiert
KI-Sichtbarkeit, 490 €
20 Fragen deiner Eigentümer in ChatGPT, Perplexity, Gemini und AI Overviews, strukturierte Daten zu Büro und Leistungen, eine zweite Messung nach sechs Wochen. KI-Sichtbarkeit anfragen
Alle Preise sind Endpreise, inklusive aller Abgaben. Braucht das Büro zuerst eine Website mit Seiten für Eigentümer: Website für Immobilienmakler bis fünf Seiten 1.490 €, mit Google-Profil und Verzeichnissen im Paket Website + SEO Start 1.790 €. Was SEO in Österreich sonst kostet: SEO-Kosten in Österreich.
Stefan Haun, SEO aus Stummerberg
Softwareentwickler in Stummerberg, Ausbildung an der HTL Jenbach in Wirtschaftsingenieurwesen. Ich baue und betreibe elitegear.io und cyberscale selbst und lege ihre Zahlen unter SEO offen, auch die unangenehmen.
Referenzen aus Immobilienbüros kann ich dir noch keine zeigen, darum steht hier keine. Bewerten und verkaufen tust du; was fachlich und rechtlich auf deiner Seite steht, verantwortest du und gibst es frei. Was ich anbiete, ist ein klar abgegrenztes Paket mit festem Preis, nach dem du selbst beurteilst, ob es weitergehen soll.
- Ort
- Stummerberg, Tirol, Österreich
- Ausbildung
- HTL Jenbach, Wirtschaftsingenieurwesen
- Zusammenarbeit
- per Video und Telefon in ganz Österreich, im Bezirk Schwaz auch vor Ort
Offener Code auf GitHub
- cannibalization-checker Findet Keyword-Kannibalisierung in Search-Console-Daten
- content-decay-tracker Findet Seiten, die organischen Traffic verlieren
- topical-authority-checker Gruppiert Suchanfragen zu Themen-Clustern
Häufige Fragen zu SEO für Immobilienmakler
Lohnt sich SEO für einen Immobilienmakler neben den Portalen?
Für Objekte nicht, die stehen auf den Portalen besser. Für Eigentümer ja: Wer verkaufen oder vermieten will, sucht einen Makler in seinem Ort, und diese Suche gewinnt kein Portal-Profil für dich. Bei „Immobilienmakler“ plus Ort entscheidet die Karte mit den Google-Unternehmensprofilen, danach die Seiten für den Anlass.
Was kostet SEO für Immobilienmakler?
Bei mir dieselben Festpreise wie für alle Betriebe: Lokal gefunden werden 490 €, SEO-Check 390 €, SEO laufend 190 € im Monat, KI-Sichtbarkeit 490 €, alles Endpreise. Agenturen mit Nettopreisen kosten 20 % mehr als auf der Preisseite steht; bei mir nicht.
Sollte ich für jeden Ort in meinem Einzugsgebiet eine Seite machen?
Nur für die Orte, über die du etwas zu sagen hast: Preise, Lagen, Nachfrage, abgeschlossene Verkäufe ohne Namen. Zwanzig Seiten mit getauschtem Ortsnamen und sonst gleichem Text erkennt Google und zeigt im Zweifel keine davon. Vier gute Ortsseiten schlagen zwanzig leere.
Brauche ich eine automatische Immobilienbewertung auf der Website?
Nein. Ein kurzes Formular, mit dem Eigentümer eine Bewertung anfragen, bringt die Anfrage; den Preis nennst du nach Gespräch oder Besichtigung. Was für die Suche zählt, ist eine Seite, die sachlich erklärt, wovon der Wert abhängt und wie die Bewertung bei dir abläuft.
Darf ich Objekte auf der Website zeigen, und was muss dabeistehen?
Ja. Nach § 3 EAVG 2012 gehören die Energieausweis-Kennwerte in jede Anzeige, auch elektronisch. Dafür bekommen Objektseiten ein festes Feld. Objekte aus deiner Maklersoftware lassen sich einbetten oder verlinken, wenn die Software das anbietet; was das für den Datenschutz heißt, steht unter Website für Immobilienmakler. Das ist keine Rechtsberatung.
Wie lange dauert es, bis das Büro auf der Karte steht?
Das Profil samt Verzeichnissen setze ich in zwei bis drei Wochen um; Google bestätigt neue oder übernommene Profile meist in dieser Zeit, manchmal per Postkarte oder Video. Ob du bei „Immobilienmakler“ plus Ort unter den ersten drei stehst, zeigt sich über Monate und hängt von Bewertungen und Mitbewerbern ab. Garantieren kann das niemand.
Brauche ich dafür eine neue Website?
Nein. Das lokale Paket arbeitet mit der bestehenden Seite: zwei Seiten überarbeitet, Auszeichnung ergänzt. Zeigt die Seite nur Objekte und keine Seite für Eigentümer, oder zerfällt sie am Handy, ist eine neue Seite oft günstiger als die Reparatur; dann unter Website für Immobilienmakler, 1.490 € bis fünf Seiten.
Wir haben mehrere Büros. Ein Profil oder mehrere?
Eines je Standort mit eigener Adresse und Öffnungszeiten, alle unter demselben Firmennamen. Ein Profil für ein Einzugsgebiet ohne Büro ist nach Googles Richtlinien nicht vorgesehen; dafür gibt es das Einzugsgebiet im bestehenden Profil. Doppelte Einträge für denselben Standort schaden, die werden zusammengelegt.
Quellen, gelesen am 14. und 23.10.2026: EAVG 2012 (§ 3, § 9), Gewerbeordnung 1994 (§ 94 Z 35), Maklergesetz (§ 17a, BGBl. I Nr. 24/2023), Google: Richtlinien für die Darstellung von Unternehmen. Keine Rechtsberatung.
Schick mir den Namen deines Büros und deinen Ort.
Ich sehe nach, was bei „Immobilienmakler“ und deinem Ort oben steht, wie dein Google-Profil aussieht und was ein Eigentümer auf deiner Website findet. Dann sage ich dir, ob das Profil, der Check oder gar nichts dran ist.